融创、建工再拿地!清凉寺69亩9.16亿,楼面地7096元/㎡!

12月24日,土拍市场再成交2宗土地,共计81亩,成交总价10.8亿元,分别由绿地控股的西安建工和融创摘得。临近年关,品牌房企再发力,绿地控股的西安建工溢价1.4亿元拍得清凉寺69亩住宅地块,融创起始价拍得壹号院西侧12亩住宅地块。—— 壹 ——融创以起始价拍得西安壹号院西侧12亩住宅地块,基本情况如下:

地籍编号XC3-4-17-8:位于新城区华清西路以南、金花北路以西。净用地面积8200.62㎡(折合12.301亩,不含代征道路5.37亩、代征绿地1.105亩),规划性质为住宅用地,容积率不大于2.8,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%,出让70年。项目内实物配建租赁型保障房面积不少于1125㎡。

该地块由融创旗下西安胤博置业有限公司以起始价16515万元竞得,折合亩单价1343万元/亩,楼面地价7196元/㎡。

从地块所在位置看,应为融创西安壹号院项目补拿地。—— 贰 ——西安建工以91600万元拍得清凉寺69亩住宅地块,地基本情况:

地籍编号宗地YT4-22-52:位于雁塔区清凉寺北路以南、东仪路以东、长兴路以西、西部大道以北。净用地面积46069.59㎡(折合69.104亩,不含代征道路24.3亩、代征绿地4.036亩)。

规划用途为住宅、商服(共用宗),容积率不大于2.8,建筑密度不大于25%,绿地率不小于35%。其中住宅用地44285.05平方米㎡(折合66.427亩)、商服用地1784.54㎡(折合2.677亩),住宅用地出让70年、商服用地出让40年。

根据土拍公告,该宗地内须配建一所公办幼儿园,占地面积5150㎡,建筑面积5150㎡(12班)。另需配建租赁型保障房面积不少于5792㎡。

据悉,该宗土地有西安建工(绿地控股)、龙湖等4家企业参与竞拍,最终由绿地控股公司西安建工胜航置业有限责任公司以91600万元竞得。起始价为77600万元,溢价率18%,折合亩单价1326万元/亩,楼面地价7096元/㎡。

从地块所在位置看,最大的亮点就是清凉山森林公园,一路之隔的是高等学府西安欧亚学院。区域交通比较便利,临近地铁2号线,有南三环、雁环中路、西部大道、电子正街、东仪路易吉长安南路等主干道路,还有西安城南客运站以及连霍高速的加持,无论通达全城还是联通其他城市都是很便捷的。

目前来看,区域属于发展期,比较缺乏商业氛围,主要是电子城商圈和电视塔商圈,以及周边小区的底商。从当前区域在售楼盘看,龙湖紫宸(高层14000元/㎡)、清凉山居(新推待定)、中环国际城(新推待定)。那么疑问来了,按照地块所在位置、楼面价达到7096元/㎡、容积率最低2.8,将到底会做什么产品呢?据悉,西安建工已由绿地控股51%的股权,且清凉山森林公园就是由西安建工修建的,所以,西安建工所开发的清凉山居项目是公园内唯一的住宅,所以才会调侃:西安建工把清凉山公园里的地几乎包圆了!其实也并不意外。

依照清凉山居项目,该项目容积率1.4,产品规划高层+叠墅,主打叠墅产品。据此判断,正常情况下,按照容积率不大于2.8,预计后期产品规划将会以高层+洋房/小高层的组合形式,从项目所在位置,毗邻清凉寺公园等生态休闲优势,品质不会差,按照7096元/㎡的楼面地价,预估后期高层1.4-1.5万元左右。

—— 叁 ——

2018下半年以来,西安土地成交从西咸新区、高陵、临潼等近郊区域逐渐扳回到西安主城区,主城区加大供应,从近期成交的大兴新区宗地、东二环煤机厂地块、青龙寺监狱地块及青龙路南侧地块,到今日成交的清凉寺地块,我们可以发现:

楼市下行阶段,房企拿地比较谨慎,外围土地市场降温,而主城区分散在成熟区域的闲置土地不断上市交易,来年将增加主城区供货。但是从所成交地块的楼面价看,可以预测的是,这批项目入市的房价将在2万元上下,在一定程度上将拉升西安主城区的成交均价,造成房价攀升的虚象。

从产品分析预测,该批土地所开发产品,在容积率、楼面地价等相关因素下,必然会辅以相应的品质做支撑,比如改善型大平层、洋房,以及产品附加值点的增多,科技含量的提高等,做到产品的升级,为主城区楼市再添新活力。

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