中海南下长安,房价1.4万/㎡起,点燃了大学城什么?

撰文=燕十三

>备注:中海·长安府营销中心实拍

PART1-中海打破次元壁

每一家房企都有属于自己的特色,这些所谓的“个性”,决定了一个房企的开发路径,也决定了一个企业的项目雕琢。

例如招保万金最早布局“全国化”,万通&SOHO偏爱“概念创造”,绿城、滨江痴迷“精致美感”,龙湖蓝光对“园林造诣”精耕细作,旭辉、阳光城“爱拼才会赢”,那中海、华润、保利这些央企大佬热衷于什么?

基本上强调三点:其一,联合政府,强化资源配置能力;其二,产品过硬,经得起时间考验;其三,低风险开发,企业经营信奉稳健,不做太激进冒风险的投资,这一点与国家队身份相匹配。

以中海地产为例,2003年中海地产进入西安,沉淀16年之久,先后入驻了曲江(1期、2期)、高新(南二环)、沣东新城、浐灞、大明宫、临潼、长安区。有一个共同特点,在中海进入之前,这些区域普遍不被市场看好,中海进入之后,市场都出现了180°大反转。

一直以来,作为央企,中海都在打破常识,没有人相信高新发展,中海就第一个进入;没有人相信曲江,中海又第一个进入;没有人相信浐灞,中海再第一个进入;没有人相信沣东,中海还要第一个进入...

事实证明,不管有没有人相信这些新区,中海的每一次尝试,都给了跟随者丰厚的回馈。简单来说:

十六年时间发展,中海每一次打破次元壁,都只用了一个手段“赋能”,通过品牌赋能板块,项目赋能生活,激活物业价值。

PART2-时代赋能大学城

此次,中海地产进入大学城板块,是中海深耕西安16年之后,首次踏入长安片区,与2010年之后的万科、雅居乐等进入长安不同,这一次中海无须再拓荒,只需要高屋建瓴。

2003年西部大学城诞生,作为呼应西部大开发的重磅教育规划,其影响力堪比市政府北迁,数十万高校师生进驻,在全国享有盛誉。但十六年时间转眼即逝,25平方公里的大学城始终没有发展起来,究竟是什么原因导致大学生发展缓慢?刀哥认为有两点:

其一,缺乏时代机遇,尽管大学城开发很早,但赶在政策变动期间,影响很大。

2002年6月长安“撤县设区”,长安区的诞生,“十二五规划”将“主城六区”改为“主城七区”(如今再次分开)。2003年西部大学城成立,2014年因为全国土地整顿,“西部大学城”又被撤销,变成了“长安大学城”。十六年来,长安区发展始终游离于西安开发边缘地带。

如今,大时代再次来临,因为经济发展需要,长安区被拆分为航天、长安(包括大学城、常宁新区)、高新(三期部分)、沣东新城(斗门镇等)四大部分,即便是长安再不想发展,也必然被时代裹挟前行。

>备注:高新三期&大学城&常宁新区空间示意

因为高新区“八大攻坚任务”之一,3.6万亩土地批而未建、批而未供,高新三期住房需求无法满足(134个项目无法落地),大学城板块必须接受高新三期中央创新区(CID)人居需求转移。

其二,缺乏深度开发,资本进入太少,环大学城产业落后,是根本原因。

过去,第一产业占比影响了长安区发展,因为第一产业资本投入比第二、第三产业低太多,对于人口吸附和资源转化能力有限。现在,这一点反而成为优势,优质的土地储备,反倒是长安区更多。所谓大西安“南控”,就是精细化开发长安区土地。

长期以来,西安对于大学城资源的利用,就十分模糊。大学城是大西安中心城区“一心、两轴、九片区”的“文教科研区”,但大学城的生产力始终没有爆发。“环大学产业链”薄弱,但这一点将是西安城南经济未来的发力点。

>备注:长安大学城高校资源概览

参照上海同济大学赤峰路的“同济现代建筑设计街”,以及相继规划的“环同济研发设计服务特色产业基地”,一座大学一个产业链一年总产值就可以达到123亿元。

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