年初“抢房”年末“抢客”:开发商沦陷还是你捡漏?

2018年西安楼市的“稳中有热”态势,比预期的来得有些晚。

年初是“怀揣房款全城找房”,年末是“满眼新房随时买”,一头一尾,两个市场态势经历了令人难以置信的切换。

从疯狂转换到平稳之后,如何卖房和如何买房,却又都成了一个新的话题。

—— 壹 ——

毫无征兆,2018年春节后,忽然出现“一房难求”。原先的“地域情结”彻底不存在,全城找房,只要哪有房,就会出现买房人扎堆的情况,甚至10多人抢一套房也不少见。

西安房管局及时公布了2018年度计划上市情况,意图缓解市场紧张气氛,但事实上,市场上可售房源确实不多,在“房价还要涨”的预期助推下,“房荒”一词频见朋友圈。

有购房人反馈,参加了8次选房,最终买到了心仪的房子;更有甚者,参加了12次选房,才买到。不少人一直随身携带户口本和购房材料,随时准备接到楼盘通知即参加选房。

印象颇深,金辉世界城3月份三几百套房,出现3000多人排号,第一次选房在曲江国际会议中心举行,场面颇为壮观。然而,当晚还没来得及开选,却因房管局一纸通知,戛然而止。

3月26日,西安商品住房意向登记平台在千呼万唤中启用。限售区域所有楼盘实行网上登记,并按照家庭性质,实行摇号选房。看似有些失控的市场,及时从形式上开始被规范。

登记之初是新鲜的兴奋的。第一阶段有约35个盘16000套左右房源,45000个左右家庭登记。因摇号、公证需要测试,规则需要完善,从登记到开摇,延后了1-2个月,市场开始孕育变化。

忽然发现,售楼部没人了!从门庭若市到门口罗雀,巨大的落差感一时令人难以适应。卖房的买房的都在等,等待着被“释放”、“松绑”。但还都没意识到态势在悄悄变化。

直到7月份,最高层强调“坚决遏制房价上涨”,以及贸易摩擦、万老大发出“活下去”呐喊之后,8月份西安楼市的“高烧”突然消退,市场再次转了角度:疯狂不再,温热有余。

—— 贰——

意向登记、摇号选房初期,一、二百套房子,吸引两、三千人登记的情况不少见,万科一盘甚至出现三、四千人登记的情况。那时:摇号是常态,不摇号是冷门。

楼盘开盘时,认购去化率达到100%的也是比比皆是,差一点的也在90%以上。与之呼应的是,近郊临潼、高陵的盘,因不限购等因素,价涨、认购率也走高。不约而同,楼盘无优惠。

到了6、7月份,局部楼盘开始出现“登记不足”,如世茂璀璨倾城、旭辉大明宫从第一批次开始、新兴玉园和万科幸福臻园从第二批次房源以后,等等,开始“直接开盘”,不用摇号后再选。这还不是坏事,而是省事。与房企可以直接开盘收钱,与购房者可以直接买。

从7月份开始,郊区盘开始出现“开盘折上折”,如临潼的隆基泰和铂悦山,开盘“四重优惠”;主城区北三环里的世茂璀璨倾城,首批房源可享受3%-5%的优惠。个别盘在公示价基础上可以优惠,如常宁府,可享受4%的优惠。不少盘的“特价房”也频频出现。

8月份以来,因“登记人数不足”而不摇号可直接开盘的项目增多,尤其是到了11-12月,已出现40多个盘次的“不摇号”。此时:不摇号是常态,摇号是冷门。

而从购买接受度最高的价格看,10月份以前,均价11000-12000元/㎡的房子较为抢手,一直保持在这个价格段的“热盘”,持续走热,如城西枣园板块的金色悦城;而此前不太看好的盘,如西影路的海伦国际等,也一度走热。到了11月份,均价13000-14000元/㎡的房子,开始趋热,如万科翡翠国际、中海曲江大城等,最高出现7:1的等记比。

10月份以来,均价20000元/㎡的盘表现差异极大:万科翡翠国宾、香榭御澄、西安壹号院等,出现登记人数不足;而12月份开始面市的华润·悦府,均价在20000元/平㎡左右,登记人数却超房源数。

不仅如此,11月份均价在15000-16000元/㎡的盘,局部也开始出现盘平销,如曲江二期的金地中心风华等。

西安楼市在从疯狂到退烧再从退烧到温热的过程中,不时出现抓眼球的爆点,也不时爆出令人意外的冷门,市场态势看似清晰,却又“令人看不懂”。

在这过程过程中,商品住房的库存去化周期,悄悄回升。房管局公布的数据显示,到11月底,西安商品住房库存去化周期从最低的4.7个月回升到了7个月。

—— 叁 ——

楼市的变化,离不开两个部门的助推。

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